二十二万吨冷库仓储基地工程项目商业计划书
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【导读】
当前，我国经济已进入以市场为主导、以消费结构升级和企业自主投资为基础的新增长阶段,随着我国企业管理水平的不断完善和加强，企业可控的生产领域内降低成本的空间越来越小，而在生产领域以外的采购、运输、仓储等物流环节上存在巨大的潜力。这不仅为我国物流产业发展提供更为广阔的发展空间，也对物流产业发展提出新的要求和挑战。
【项目总览】
在北京市丰台区花乡新发地农产品批发市场仓储加工区建设的22万吨冷库仓储基地工程，主要包括22万吨冷库、4万平米交易大厅、4.8万平米公寓楼、8万平米仓储办公楼和配套仓储区以及其他相关设施。项目建成不仅可以增加当地的仓储容量，变农产品资源优势为商品优势，而且还可以有效改善当地的农产品流通设施条件，促进社会就业，推动我国冷链物流行业的发展。
项目总投资136196.4万元。其中，项目固定资产投资136016.4万元，铺底流动资金180.0万元。项目完全达产后（第8年及以后），项目可实现年利润总额64012.1万元，年上缴企业所得税16003.0万元，年净利润48009.1万元。
【项目亮点】
在北京市丰台区花乡新发地农产品批发市场仓储加工区建设的22万吨冷库及配套工程，是一个集现代冷链仓储、冷链管理、现货交易、电子交易、第三方物流、金融、生活配套服务于一体的综合性、服务型冷链物流流通中心。
项目结合了产品仓储、展示与交易、电子商务和物流信息网络平台的发展于一体，有效拉动北京新发地市场及周边冷链物流行业发展，降低产品运销成本和损耗、增加产品附加值，实现商户利润最大化，满足当地对农产品的需求
【项目技术路线图】
出入库作业：
拆零分拣作业：
补给作业：
空盘回收作业：
【市场需求】
北京新发地从1988年全年交易量不足1万吨，到2010年，市场各类农副产品总交易量为1000万吨，总交易额为360亿元，再到2014年交易量攀升到1450万吨，如今的新发地市场已是北京交易规模最大的专业农产品批发市场，承担着北京市80%的蔬菜和90%的水果供应。全年为国家上缴各种税费2000多万元，是北京市名副其实的“大菜篮子”、“大果盘子”和地方纳税大企业之一。
【项目运营】
本项目将将严格按照《公司法》的要求和发起人协议、公司章程进行规范运作，按照现代企业管理制度，制订公司各项规章制度与职能职责，进行公司整体运营。严格按公司法，实行总经理负责制，下设三个分管总经理，分别负责综合行政部、规划财务部、工程项目部、供应采购部、招商开发部、质量环保部、技术部、仓储物流部、冷库运营部、品保研发部、综合服务部等11个职能部室，负责与执行公司的各项具体生产经营管理事务。
【盈利模式】
项目建设后建专业的运营团队进行运营，以促进北京肉食禽蛋的流通，使农副产品的流通进一步产业化、规模化、信息化、现代化，提高农产品流通速度和贮藏水平，发挥综合效益，并通过租、售、管理、服务等多种盈利方式为本项目带来经济效益。本项目的建设将对国家节约资源、保证食品安全，提高人民身体健康水平起到积极作用。同时，将带动农民增收，促进社会就业，实现公司的社会效益。
【项目风险分析】
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风险名称 |
法律政策风险 |
市场风险 |
建设风险 |
财务风险 |
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应对措施 |
聘请专业会计师、律师。 |
项目出售、出售返租的方式； 建立专门的市场推广风险防范与处理机构；加强招商业务培训，进而提高项目招商、推广力度与效度。 |
注重资产占用于资金来源之间的合理期限搭配，搞好现金流量的安排，注重优化资本结构； 优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。 |
完善提高财务管理能力，建立健全财务管理机制； 进行财务报表分析，做好账款的催收工作，减少坏账的发生，做好收入、支出的环比分析及相应措施。 |
